1亿亩闲置宅基地或将入市? 农业农村部正制定农地入市引导各种意见

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原标题:1亿亩闲置宅基地将入市?农业和农村事务部正在制定关于农业用地进入市场的引导意见

农业和农村事务部正在努力制定和发布《农村集体经营性建设用地入市引导意见》,将为各地稳步推进集体经营性建设用地市场准入提供具体引导。集体建设用地从哪里来,用在哪里?这是两个关键问题。

农村集体建设用地入市改革作为农村土地改革的亮点,触动了人们的心灵。

年初,新修订的《土地管理法》正式实施;3月,配套实施法案明确了进入市场的要求和程序。最近,农业和农村事务部集中发布了一批对今年全国人大提案的答复,重点是这个领域。

农业农村部在回复中表示,自然资源部和农业农村部将会同有关部门完善城乡建设用地增减挂钩政策,在优化城乡建设用地布局的同时,改善农村生产生活条件和生态环境;抓紧制定颁布《农村集体经营性建设用地入市引导意见》,为各地稳步推进集体经营性建设用地入市提供具体引导。

农业和农村事务部农村经济研究中心研究员廖宏乐指出,随着改革的推进,农村集体建设用地进入市场应该是一个自然而缓慢的过程。无论是闲置宅基地还是商业建设用地,政府都要多做“搭桥”工作,让集体建设用地有机会以与国有土地同等的价格和权利进入市场。但各级政府在规模和范围上不要有量化指标,以防出现“更快求”的情况,损害农民利益。

市场范围能否扩大

农业和农村事务部在答复中提到,有关部门正在制定《农村集体经营性建设用地入市引导意见》。按照同等土地、同等权利、同等责任、平等进入城乡统一建设用地市场的原则,明确宅基地自愿有偿收回、腾出的集体建设用地挪作他用、闲置土地资源经土地空间规划确定为工商用地并依法登记后,可以通过出让或租赁等方式向市场出售,以支撑农村振兴战略用地需求。

这被认为是对去年5月《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和今年4月《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两个重要中央文件安排的细化。两个文件都提到,在农民自愿的前提下,允许村集体将闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地变更为集体经营性建设用地,依法入市。

这对集体建设用地范围会有多大影响?是否会增加集体建设用地入市的范围和规模?这也引起了各方的关注。

《21世纪经济报道》记者注意到,没有关于集体建设用地和闲置宅基地规模的官方数据披露。据一些研究机构测算,我国农村集体建设用地存量规模约为5000万亩以上。中国社科院公布的《中国农村发展报告(2018)》农村地区,可用于改造的空置宅基地约有1亿亩。

廖宏乐说,宅基地本身也是一种集体建设用地。在打破城乡二元体制的背景下,闲置宅基地只要符合规划要求,就应该有进入市场的权利。

从当地试点情况来看,卢希安县作为全国首批33个农村土地制度改革试点县之一,2015年开始尝试由村民自愿腾退空置和废弃宅基地,并将宅基地余额指标调整为集体经营性建设用地指标,进入经济发展项目市场。今年,成都大邑县的一块5.88亩宅基地也通过集体建设用地进入市场。

很多受访者

李国祥说,首先,法律规定,这种转变的前提是规划许可,但目前,农村空间规划相对缺失。其次,中国已经有了一套完整的政策设计,通过土地整理、增减挂钩、占补平衡等方式,替代闲置宅基地回迁城市使用所形成的指标。然而,地方政府没有很大的积极性给村集体指标。最后,《土地管理法实施条例》还规定,集体建设用地进入市场需要满足的条件是“商业用途、产权清晰、开发建设配套基础设施等基本条件”。分散闲置的宅基地能否形成有效的配套条件,需要集体前期投入,显然是个大问题。

支撑农村振兴用地需求

进入市场的范围影响到集体管理建设用地的来源问题。还有一点值得注意的是集体管理建设用地在哪里使用。

现有的尝试之一是利用集体经营的建设用地增加住房供应,缓解住房供求矛盾。自2017年以来,此类尝试已在超大城市、特大城市和经批准的试点城市进行试点。今年7月,由万科开发建设的公园住宅城寿寺小区正式开业,成为中国首个集体土地租赁项目。

在3月份新版本的《土地管理法》实施法案中,强调了另一个目的,即鼓励农村重点产业和项目使用集体经营的建设用地。农业和农村事务部在最近的答复中也指出,要“支撑农村振兴的战略土地需求”。

从地方试点来看,从5月到8月,焦作、嘉兴、东营、徐州、连云港等城市相继敲响了集体建设用地的第一锤。由于城市位置和转让期限的不同,转让单价在每亩16-81万元之间。其中,嘉兴第一块入市土地地理位置优越,某学问旅游企业以每亩81万元左右的单价,拿走了一块23亩的集体经营性建设用地,用于发展旅游和民宿。

也有一些地方制定了更详细的使用控制规定。根据宁波余姚市6月份公布的相关政策,“使用集体经营性建设用地的项目,原则上是工业、商业、旅游、民宿等整体经营的项目”。同时,禁止房地产开发或变相开发,实行用途管制和处置。

此外,农业和农村事务部在最近的答复中也提到了进入市场后闲置宅基地的使用。“下一步,我部会同有关部门,引导各地统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史学问遗产,选择适合本地情况的农村闲置宅基地和闲置房屋的振兴利用模式。鼓励利用闲置房屋发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、学问体验、创意办公、电子商务等新兴产业和新业态,以及农产品冷链、初级加工、仓储等一、二、三产业一体化发展项目。

但廖宏乐认为,无论用于什么目的,一个需要解决的核心问题是谁贡献谁受益。即土地增值收益如何在农民、集体和各级政府之间分配,相关配套建设由谁负责。

(编辑:宋兴国,江莎莎编辑:李波)

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